この記事でわかること

  • 土地売却の全ステップと必要書類
  • 境界確定の重要性と具体的なトラブル事例
  • 古家付きのまま売るか更地にして売るかの判断基準
  • 農地・山林など特殊な土地の売却ルール
  • 土地買取を使って早期売却する方法

土地売却の流れ

土地の売却には建物がある場合と異なる手続きが含まれます。全体の流れを把握しておきましょう。

STEP 1：相場の把握と査定依頼

まず国土交通省「土地総合情報システム」や公示地価で周辺相場を調べます。次に不動産会社に査定を依頼しますが、複数社（3社以上）に依頼して比較するのが基本です。買取業者に依頼すれば仲介手数料なしで売却できます。

STEP 2：境界確定測量（最重要）

土地売却で最初にすべき作業が境界確定です。 隣地との境界が曖昧なまま売り出すと、買主が購入後にトラブルに巻き込まれるリスクがあります。土地家屋調査士に依頼して確定測量を行い、境界標を設置しておきましょう。費用は土地の形状や隣地数によって異なりますが、一般的に30万〜80万円程度です。

STEP 3：媒介契約の締結

不動産会社と媒介契約（専属専任・専任・一般のいずれか）を結びます。売却を急ぐ場合は買取を選ぶと最短1ヶ月程度で完了します。

STEP 4：売り出し・内覧対応

チラシやポータルサイトへの掲載で買主を募ります。土地の場合は現地確認を希望する買主が多く、日当たり・隣接道路幅・インフラ引き込み状況などを説明できるよう準備します。

STEP 5：売買契約・引き渡し

買主と売買契約を締結し、残代金決済と同時に所有権を移転します。引き渡し前に境界標が正確に設置されているか再確認が必要です。

必要書類一覧

書類入手先
土地の登記事項証明書法務局
公図・測量図法務局・土地家屋調査士
固定資産税納税通知書手元保管
境界確認書測量時に作成
農地の場合：農業委員会の許可書農業委員会

境界確定の重要性とトラブル事例

「うちの塀より内側が自分の土地だと思っていたら、実際の境界は塀の外側だった」——このようなケースは珍しくありません。

実際に起きやすいトラブル

ケース1：隣地越境建築物の発覚 売却後に買主がリフォームしようとした際、隣家のブロック塀が境界を越えていることが判明。隣地所有者との交渉が長期化し、売主に損害賠償請求が来たケース。

ケース2：実測面積の乖離 登記面積が150㎡だったが確定測量の結果135㎡と判明。面積によって価格を決めていた場合、売主が差額を返還しなければならなくなったケース。

ケース3：相続した土地の境界消失 数十年前に設置した境界標が失われており、隣地所有者3者のうち1者が海外在住で署名がもらえず売却が半年以上ストップしたケース。

境界確定は早めに着手するほど、売却期間の短縮につながります。

古家付きのまま売るメリット・デメリット

古家（築年数の古い建物）が建っている土地をそのまま売却する方法と更地にして売却する方法のどちらが有利かは、状況によって異なります。

古家付きのまま売るメリット

1. 解体費用が不要 木造2階建て（30坪程度）の解体費は100万〜200万円が相場。この費用を負担せずに売り出せます。

2. 固定資産税の軽減措置が継続 住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大1/6に軽減されます。更地にするとこの特例が外れ、税負担が一気に増加します。

3. 買主の選択肢が広がる 「中古住宅として使いたい」「DIYでリノベしたい」という買主にも対応できます。

古家付きのデメリット

  • 建物の状態が悪いと買主に敬遠されやすい
  • 解体費用分を値引き交渉される
  • 買主が住宅ローンを使いにくい場合がある（築古物件は担保評価が低い）

更地にして売るメリット・デメリット

更地にするメリット

1. 買主が見つかりやすい 建物の状態に関わらず「土地として純粋に評価」されるため、投資家・建売業者・注文住宅を検討している個人など買主層が広がります。

2. 価格交渉が明快 建物の瑕疵（雨漏り・シロアリ等）を巡るトラブルリスクが消えるため、売却後のクレーム対応を心配する必要がありません。

3. 売却価格を高くできる可能性 古家の価値がマイナス評価になっている土地では、解体して更地にすることで査定額が上がるケースがあります。

更地にするデメリット

  • 解体費用（100万〜300万円）が先行コストになる
  • 売れるまでの固定資産税が増額する
  • 解体後に瑕疵（地中埋設物・土壌汚染等）が発覚するリスクがある

判断の目安

状況推奨
建物が築30年超で修繕必要更地売却を検討
建物の状態が良好・リノベ需要あり古家付きのまま
急いで売りたい買取（古家付きでも対応可）
固定資産税軽減を活かしたい古家付きのまま

農地・山林など特殊な土地の扱い

農地（田・畑）

農地は一般の土地と異なり、農業委員会の許可なく売買できません。

  • 農地→農地で売る場合：農地法3条許可が必要。農家や農業法人に限られる
  • 農地を宅地等に転用して売る場合：農地法4条・5条許可が必要。市街化区域内なら届出のみで可能
  • 手続き期間：許可申請から2〜3ヶ月かかることが多い

山林

山林は農地ほど規制は厳しくないですが、いくつかの注意点があります。

  • 保安林指定されている場合は伐採・開発に制限がある
  • 林道の有無や傾斜によって売却価格が大きく変わる
  • 買い手が少ないため市場での売却が困難なケースも多い

市街化調整区域の土地

市街化調整区域では原則として建物の新築が制限されます。

  • 建物を建てられないため宅地としての需要が低い
  • 農地転用も許可が下りにくい
  • 相続などで取得した場合は早期売却を検討すべき

土地売却でよくある費用

項目費用の目安
確定測量費用30万〜80万円
解体費用（木造30坪）100万〜200万円
仲介手数料（売却価格×3%+6万円+税）売却価格による
登記費用（抵当権抹消等）1万〜5万円
譲渡所得税（利益が出た場合）利益×15〜39%

まとめ・土地の買取査定を試してみる

土地売却は境界確定と古家の扱い判断が最大のポイントです。仲介で売り出す前に、まず買取査定で現実的な価格を把握しておくと判断がしやすくなります。

買取なら以下のメリットがあります。

  • 仲介手数料ゼロ（数十万〜数百万円の節約）
  • 古家付きのまま売却可能（解体不要）
  • 測量・境界確定の前でも査定対応可
  • 最短1ヶ月で現金化

土地の売却を検討中なら、まずは無料査定で価格感を確認してみましょう。