この記事でわかること

  • マンション売却の流れ（全6ステップ）
  • マンション特有の注意点（管理費・修繕積立金・管理組合）
  • 築年数別の相場感
  • 戸建てと比べた売りやすさの違い
  • マンション買取の特徴

マンション売却の流れ

マンションを売却する手順は仲介売却の場合、以下の6ステップになります。

STEP 1：査定依頼（1〜2週間）

まず複数の不動産会社に査定を依頼します。マンションは戸建てに比べて同じ建物内の成約事例が豊富なため、査定精度が高いのが特徴です。

  • AI査定（オンライン）で相場感を把握する
  • 複数社（2〜3社）に訪問査定を依頼し、査定額と担当者の質を比較
  • 査定額だけでなく「売却戦略の説明が具体的かどうか」で業者を選ぶ

STEP 2：媒介契約の締結（1〜2日）

選んだ不動産会社と「媒介契約」を結びます。契約の種類は3種類あります。

契約種別他社への依頼レインズ登録向いているケース
専属専任媒介不可5日以内早期売却重視
専任媒介不可7日以内標準的なケース
一般媒介可任意複数社に任せたい場合

マンション売却では専任媒介が最も一般的で、業者が積極的に活動しやすいメリットがあります。

STEP 3：売り出し開始（1〜4ヶ月）

SUUMO・アットホーム等のポータルサイトに掲載され、買主の内覧が始まります。

マンション売却での内覧対策ポイント:

  • 共用部（エレベーター・廊下・エントランス）の清潔さも評価対象になるため、自室内の清掃に加えて共用部の状態を確認しておく
  • 管理状態が良いマンションは「管理組合の議事録・長期修繕計画書」を準備しておくと買主の信頼感が増す
  • ペット可・楽器可などの管理規約上の特典は積極的にアピールする

STEP 4：買主との価格交渉・売買契約（1〜2週間）

購入申し込みが入ったら、価格・引渡し条件の交渉を経て売買契約を締結します。

  • 手付金の受け取り（売却価格の5〜10%が一般的）
  • 契約書に記載される「告知義務事項」（雨漏り・設備不具合等）は正確に申告する
  • マンションの場合、管理費・修繕積立金の滞納がないか事前に確認しておく

STEP 5：引渡し準備（1〜2ヶ月）

住宅ローンの残債がある場合、金融機関に完済・抵当権抹消の手続きを依頼します。

マンション特有の準備事項:

  • 管理会社への売却通知（管理規約に定めがある場合）
  • 管理費・修繕積立金の精算金額の確認
  • 駐車場・駐輪場・トランクルームの契約解除手続き

STEP 6：決済・引渡し（当日）

残代金の受け取りと同時に鍵を引き渡します。引渡し当日に必要なもの:

  • 権利証（登記識別情報）
  • 印鑑証明書・実印
  • マンションの鍵（全種類）
  • 管理規約・使用細則・長期修繕計画書のコピー

マンション特有の注意点

管理費・修繕積立金の精算

マンション売却では、管理費と修繕積立金の精算が必要です。

  • 精算方法：引渡し日を基準に、その月の費用を日割り計算
  • 修繕積立金の積立総額：売主は返金されない（買主に引き継がれる）
  • 滞納がある場合：売主が完済してから引き渡す必要がある

修繕積立金の積立金額は築年数とともに増額改定されるケースが多く、高経年マンションでは月額2〜3万円を超える物件もあります。これは買主にとって毎月のランニングコストとなるため、査定価格にも影響します。

管理組合への届出

区分所有権の売却後、多くのマンションでは管理組合への区分所有者変更届が必要です。実務上は買主と管理会社が対応することが多いですが、売主が用意すべき書類（管理費等の清算証明など）の確認を仲介業者に確認しておきましょう。

長期修繕計画の有無

大規模修繕が近い場合や、修繕積立金が不足している管理組合のマンションは、買主から値引き交渉を受けやすくなります。事前に管理会社から「長期修繕計画書」を入手し、状況を把握しておきましょう。

築年数別マンション相場感（2026年）

マンションの売却価格は築年数と立地が最も大きく影響します。以下は都市部（首都圏・関西圏主要駅徒歩10分圏内）の目安です。

築年数相場の傾向特徴
新築〜5年新築時の80〜95%需要が非常に高く、早期売却しやすい
5〜10年新築時の70〜85%値下がりが落ち着く時期。内装の状態が重要
10〜20年新築時の55〜75%大規模修繕の実績が買主の安心材料になる
20年超新築時の40〜60%立地・管理状態・リノベ済みかで大きく差

注意点:

  • 2020年以降の新築マンション価格高騰により、築10年程度でも新築時より高く売れるケースが増えています（特に都心・駅近）
  • 郊外・地方では上記より10〜20%低い水準になることがあります

戸建てと比べたマンションの売りやすさ

比較項目マンション戸建て
買主の数多い（投資家・実需双方）実需中心でやや少ない
売却期間平均3〜6ヶ月平均3〜9ヶ月
価格の査定精度高い（同一建物の比較事例多）やや低い（個別性が高い）
築古の扱い管理次第で価値維持築22年超で建物評価ほぼゼロ
購入諸費用修繕積立金の承継が必要修繕は自己判断

マンションは流動性が高く、価格が透明で交渉しやすいのが強みです。一方、管理費・修繕積立金というランニングコストの存在が、一部の買主には敬遠されることもあります。

マンション買取の特徴

仲介ではなく「買取業者に直接売る」という方法もあります。マンションの買取には以下のような特徴があります。

誰が買取業者になるか:

  • 不動産投資家（個人・法人）：インカムゲイン（家賃収入）目的
  • リノベーション業者：買い取ってリノベ→再販するビジネスモデル
  • 仲介業者の買取部門：在庫として保有し再販する

買取のメリット:

  • 内覧不要・現状のまま売れる
  • 最短1〜2週間で現金化できる
  • 管理費・修繕積立金の滞納があっても対応可能な場合がある
  • 築古・管理状態の悪い物件でも買取可能

買取価格の目安: 買取価格は仲介価格の70〜80%程度が一般的です。ただし立地が良く投資需要が高いマンションは、85%以上の価格が付くケースもあります。

まとめ・マンション買取査定はこちら

マンション売却は、仲介であれば6ステップのプロセスが必要です。管理費・修繕積立金の精算、管理組合への対応などマンション特有の手続きがあるため、経験豊富な仲介業者の選定が重要です。

急いで売却したい方、内覧・清掃の手間を省きたい方には買取査定から始めるのがおすすめです。現在の相場感と買取価格を把握してから、仲介か買取かの方針を決めましょう。

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