この記事でわかること

  • 不動産売却時にかかる税金の種類と概要
  • 譲渡所得税の具体的な計算方法
  • 3,000万円特別控除など主な節税策
  • 確定申告が必要なケースと税理士相談のタイミング

不動産売却でかかる税金の種類

不動産を売却すると、複数の税金が発生します。事前に把握しておくことで、手取り額の見通しが立てやすくなります。

1. 譲渡所得税（国税）

売却によって得た利益（譲渡所得）に対して課される税金です。不動産売却における最大の税負担になることが多く、節税の余地も大きい項目です。

2. 住民税（地方税）

譲渡所得に対して、翌年に課される地方税です。確定申告を行うと自動的に計算・賦課されます。

3. 印紙税

売買契約書に貼付する収入印紙です。売却価格に応じて金額が変わります。

売却価格印紙税額（軽減税率適用）
1,000万円超〜5,000万円以下1万円
5,000万円超〜1億円以下3万円
1億円超〜5億円以下6万円

4. 登録免許税・司法書士費用

抵当権抹消登記などに必要な費用です。住宅ローンが残っている場合は特に確認が必要です。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得税の課税対象となる「譲渡所得」は、以下の計算式で求めます。

譲渡所得 = 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用 − 特別控除

取得費とは

不動産を購入したときの費用です。購入代金のほか、仲介手数料・登記費用・リフォーム費用なども含まれます。

注意点: 購入時の契約書が見つからない場合は、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」を使います。ただしこれは不利になるケースが多いため、購入関連書類は大切に保管しておきましょう。

譲渡費用とは

売却時にかかった費用です。主なものは以下のとおりです。

  • 不動産会社への仲介手数料
  • 売買契約書の印紙税
  • 建物の取り壊し費用（更地売却の場合）
  • 測量費用

計算例

  • 売却価格：4,000万円
  • 取得費：2,500万円（購入価格2,400万円＋諸費用100万円）
  • 譲渡費用：150万円（仲介手数料等）
  • 特別控除：3,000万円（マイホーム売却の場合）
譲渡所得 = 4,000万円 − 2,500万円 − 150万円 − 3,000万円 = −650万円

この場合、課税所得はゼロ（マイナスのため税金なし）になります。

所有期間で変わる税率（長期 vs 短期）

譲渡所得税の税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって大きく異なります。

区分所有期間所得税率住民税率合計税率
短期譲渡所得5年以下30.63%9%39.63%
長期譲渡所得5年超15.315%5%20.315%

ポイント: 所有期間が4年11ヶ月であっても「5年以下」扱いです。売却タイミングを数ヶ月ずらすだけで税率が半分近くになるケースもあるため、所有期間のカウントには要注意です。

主な節税策：3,000万円特別控除

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。

適用条件

  • 現在住んでいる家屋（または住まなくなってから3年以内）の売却であること
  • 売却した年の前年・前々年にこの特例を使っていないこと
  • 売主と買主が、夫婦や親子など特別な関係でないこと

効果

3,000万円の控除があれば、多くのケースで課税所得がゼロになります。前述の計算例のように、売却益が3,000万円以下であれば譲渡所得税はかかりません。

長期所有の軽減税率との併用

所有期間10年超のマイホームは、3,000万円控除に加えて軽減税率（6,000万円以下の部分に対して所得税10.21%）も適用できます。

相続した不動産の取得費

相続で取得した不動産の場合、取得費は被相続人（亡くなった方）が購入したときの金額が引き継がれます。古い物件は取得費が低く、概算取得費（売却価格の5%）を使うと課税額が膨らみがちです。

相続した不動産の売却では、購入時の書類を探すことが節税の第一歩です。

確定申告が必要なケース

以下に該当する場合は、必ず確定申告が必要です。

  1. 譲渡所得がプラスになった場合 — 税金の納付が必要
  2. 3,000万円特別控除や損益通算を適用する場合 — 控除を受けるために申告が必要
  3. 譲渡損失が発生した場合（損益通算・繰越控除を使う場合） — 他の所得と通算できる場合がある

申告期間: 売却した翌年の2月16日〜3月15日

税理士に相談すべきタイミング

以下の状況では、税理士への相談を強くおすすめします。

  • 売却益が大きく、節税の余地があるケース
  • 相続した不動産で取得費が不明なケース
  • 複数の不動産を同年に売却するケース
  • 事業用不動産（買換え特例の検討が必要）のケース
  • 確定申告の方法に不安がある場合

税理士報酬は数万円〜20万円程度かかりますが、節税効果が数十万円〜数百万円になることも珍しくありません。

まず売却価格を把握してから税額を試算しよう

税金の計算は「いくらで売れるか」がわからないと試算できません。まずは無料査定で売却価格の目安を把握することが先決です。

売却価格が確定すれば、譲渡所得税のシミュレーションもできます。複数の不動産会社への無料査定一括申込が可能です。税金対策も含めた売却計画を一緒に考えます。